El regreso de los créditos hipotecarios UVA reactivó el interés por la compra de vivienda, aunque con fuertes diferencias entre bancos que impactan directamente en la cuota inicial y en el ingreso necesario para calificar.

En un escenario de inflación en desaceleración y liquidez todavía limitada, la tasa de interés se consolidó como el principal factor de decisión para los compradores.

Según un cuadro (ver más abajo) de evolución de cuotas elaborado por el economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), Andrés Salinas, para una propiedad de u$s100.000, con financiación del 75% a 20 años, las cuotas mensuales mostraron diferencias de hasta el doble entre la entidad más barata y la más cara del sistema.

Las cuotas iniciales más bajas del mercado

De acuerdo con ese relevamiento, el Banco Nación se mantuvo durante toda la nueva etapa de créditos hipotecarios como la entidad con la tasa más baja y, en consecuencia, con la cuota inicial más accesible del mercado.

Salinas indicó que el Nación operó primero con una tasa del 4,5% y luego con una del 6%, siempre en créditos indexados por UVA. En enero de 2026, la cuota inicial para el ejemplo considerado se ubica en torno a los $820.000 mensuales.

"El banco con la tasa más baja genera una diferencia enorme en términos de cuota. En el Nación, para una propiedad de u$s100.000 financiada al 75% a 20 años, la cuota ronda los $820.000, mientras que en el banco más caro supera el $1.500.000", explicó Salinas.

En segundo lugar, con condiciones competitivas aunque por encima del Nación, apareció el Banco Ciudad, que en determinadas zonas de la Ciudad de Buenos Aires ofreció tasas inferiores al promedio del sistema. En su caso, la cuota inicial se ubicó cerca de los $1,08 millones, dependiendo del perfil del cliente y la localización del inmueble.

Un tercer grupo de entidades, entre las que se destacaron BBVA, Banco del Sol y algunas opciones digitales como Brubank, mostró cuotas iniciales algo inferiores al promedio general. En esos casos, las cuotas mensuales oscilaron entre $1,20 y $1,25 millones, por debajo del promedio del sistema, aunque sensiblemente por encima del Banco Nación.

Los bancos con las cuotas más altas

En el extremo opuesto, los bancos privados con tasas más elevadas concentraron las cuotas iniciales más altas del sistema.

Entre ellos se destacó Supervielle, que mostró una de las tasas más caras del mercado. En diciembre de 2025, la cuota inicial para el mismo crédito superó los $1,47 millones.

También Santander, Galicia y Macro integraron el grupo de entidades con cuotas más elevadas, con valores que rondaron entre $1,47 y $1,50 millones mensuales. En estos casos, el ingreso requerido para calificar quedó muy por encima del que exigieron los bancos con tasas más bajas.

"Casi que por cada mes de cuota en el banco más caro se pagan dos meses en el Banco Nación. La diferencia es realmente considerable", remarcó Salinas.

La tasa como filtro central

Para los compradores de vivienda, la tasa de interés se consolidó como el primer filtro de análisis. Salinas sostuvo que la relación es directa: a mayor tasa, mayor cuota, y a mayor cuota, mayor ingreso exigido por el banco.

"La tasa es el costo del dinero. Si uno va a pedir plata, tiene que ir al banco donde salga más barata", señaló. Según explicó, la relación habitual que exigen las entidades es que el ingreso mensual sea, como mínimo, tres veces el valor de la cuota.

En el ejemplo del Banco Nación, con una cuota cercana a los $820.000, el ingreso requerido se ubicó alrededor de los $2,4 millones mensuales. En los bancos más caros, ese umbral superó ampliamente los $4 millones, dejando fuera del sistema a una parte significativa de los potenciales compradores.

Ingreso, estabilidad y aptitud crediticia

Más allá de la tasa, Salinas puso el foco en la aptitud del tomador para un crédito que ajusta por inflación. Señaló que la clave pasó por evaluar la estabilidad laboral y la capacidad de sostener la relación cuota-ingreso ante un escenario adverso.

"El famoso 'si soy empleable o no' es central. Si la situación se complica, la posibilidad de conseguir un trabajo que permita mantener el ingreso es determinante", explicó. También mencionó la importancia de contar con activos líquidos, como un vehículo, que puedan funcionar como respaldo ante una eventual dificultad.

El peso de los gastos asociados

Respecto de los gastos vinculados a la operación, Salinas precisó que al precio final de la vivienda se le sumó aproximadamente un 10% adicional, compuesto por gastos de escritura, hipoteca, comisiones inmobiliarias y otros costos administrativos.

Indicó que cerca de la mitad de esos gastos pudo negociarse entre las partes y no siempre recayó íntegramente sobre el comprador. Sin embargo, advirtió sobre un punto clave: el crédito se otorga en pesos, pero la operación inmobiliaria se concreta en dólares.

Señaló: "Ese día te dan pesos con los que tenés que comprar dólares. La cotización es flotante y una variación puede obligar a desembolsar más o menos dinero. Conviene jugar con un colchón a favor", señaló.

La mirada contable e inmobiliaria

Desde una perspectiva más estructural, el contador público y consultor inmobiliario Luis Hauserman coincidió en que las diferencias de cuota entre bancos se explicaron casi exclusivamente por la tasa.

Detalló: "El Banco Nación concentra hoy las condiciones más bajas del mercado, con tasas del 6% para quienes acreditan haberes. En contraste, bancos privados como Santander o Supervielle operan con tasas del 15% al 17%".

Hauserman afirmó que esa brecha se tradujo en costos totales más de un 30% superiores para un mismo préstamo, según la entidad elegida. A su criterio, el escenario reflejó una competencia limitada, condicionada por la falta de liquidez del sistema financiero.

También señaló que, con tasas de bonos en torno al 35% anual y una inflación esperada del 20% al 25%, resultó difícil para los bancos ofrecer créditos hipotecarios atractivos de largo plazo.

En cuanto a los criterios de acceso, explicó que las entidades exigieron que la cuota no superara el 30% del ingreso y financiaron entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, siempre que el comprador contara con ahorros suficientes para cubrir el resto y los gastos.

UVA versus tasa fija

Sobre la disyuntiva entre créditos UVA y tasa fija, Hauserman indicó que en el corto plazo no apareció una oferta relevante de préstamos a tasa fija. En contextos de baja liquidez, explicó, esos créditos resultaron más caros porque el banco asumió el riesgo inflacionario de largo plazo.

Hauserman subrayó que seguros, tasación y cargos administrativos tienen un peso menor en la comparación, y remarcó que el análisis relevante debe hacerse entre la TNA (Tasa Nominal Anual), que suele publicarse como referencia comercial, y la TEA (Tasa Efectiva Anual), que refleja el costo real total del préstamo. "Es la TEA la que permite identificar cuál es efectivamente el crédito más barato".

En esa línea, el economista Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, sostuvo que la inflación mostró una trayectoria descendente y que el escenario base del mercado apuntó a registros por debajo del 20% en 2026.

La inflación viene mostrando una trayectoria descendente. Cao precisó: "2025 cerró en torno al 31% y el escenario base del mercado apunta a registros por debajo del 20% en 2026 y a un dígito hacia 2027, si se consolida el actual esquema macroeconómico.

"La tasa fija incorpora una prima por la incertidumbre inflacionaria. Si la desinflación se sostiene y los ingresos acompañan, el UVA tiende a ser más eficiente financieramente en el largo plazo", señaló.

Cao agregó que la evolución futura de las tasas hipotecarias dependerá en gran medida de la disponibilidad de fondeo en UVA, ya sea a través de depósitos o de mecanismos de securitización.

Expectativas para 2026

De cara a 2026, Salinas consideró que la competencia entre bancos dependerá de la cantidad de dinero disponible para prestar. Afirmó: "Mientras menos liquidez haya, más caro va a ser el crédito", afirmó.

Indicó que, si el Gobierno logra liberar liquidez sin presionar la inflación, los bancos podrían relajar condiciones o bajar tasas, especialmente hacia el segundo semestre, aunque aclaró que se trata de decisiones comerciales de las entidades privadas.

Hauserman coincidió en que podría verse una convergencia moderada de tasas, con bancos públicos y privados de mayor escala liderando el mercado, y destacó la necesidad de avanzar hacia un mercado secundario de hipotecas para ampliar el crédito.

Según concluyó, ese mecanismo permitiría a los bancos vender los préstamos otorgados, recuperar liquidez y volver a prestar, generando un círculo virtuoso de financiamiento hipotecario.

Fuente: https://www.ambito.com